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新型冠状病毒肺炎（COVID-19）疫情对美国经济造成了沉重的打击，失业率居高不下，大量企业破产。然而，美国房地产市场却出乎意料地繁荣起来。7月22日，美国全国房地产经纪人协会（NAR）发布公告称，6月成屋销售总额环比增长20.7%，创近半世纪来最大增幅；6月成房价格中位数录得295,300美元，同比增长3.5%。

挺过2007年次贷危机后，美国房价不断创下新高。美国联邦住房金融局（FHFA）的数据显示，自2012年初的低点以来，美国购买侧的住房价格指数已经上涨了60%。虽然房价涨幅远低于同期股市的表现（标普500指数同期涨幅超过150%），但是房价的增长胜在稳定，因此吸引了大量投资和投机资金。

美国联邦住房金融局的数据显示，美国房价正处于历史高位。（多维新闻制作）

房价攀升 房地产成为支柱产业

在次贷危机爆发十几年后，投资者似乎已经忘记了房地产泡沫崩塌时的灾难景象，房地产已经成为大量美国投资者的首选标的。美国一家具有40年历史的个人金融信息采集及研究机构Bankrate在6月29日到7月5日间调查了1,007名美国成年人的投资偏好，结果显示26%的美国人认为房地产是他们最重要的长期投资，房地产受投资者青睐的程度仅次于股票。

其实，房地产在2019年的调查中还是最受欢迎的长期投资标的。但是，随着疫情的爆发，股票经历了一轮“过山车”后再创新高，赚钱效应明显；房屋租金却因为经济衰退而大幅下滑。即便如此，美国房地产市场依然火热。由于疫情期间房价仍在攀升，即使考虑租金损失，房地产市场也能够提供较高的回报率。

根据研究公司ATTOM Data Solutions的数据，2020年二季度，房屋销售商的转售净利润中值为75,971美元，高于一季度的66,500美元和2019年同期的65,250美元。ATTOM Data Solutions的报告显示，二季度房屋转售的投资回报率高达36.3％，达到了“大萧条”以来的最高水平。

蓬勃发展的房地产市场已经成为美国的支柱产业。美国商务部下属经济分析局（BEA）的数据显示。从工业产出来看，美国房地产市场仅次于美国制造业。但是，从工业增加值来看，美国房地产市场已经于2013年超过美国制造业，成为经济增长的核心动力。

风险积累 疫情恐戳破泡沫

与美国股市相比，美国房价的涨幅似乎相对温和，看似不存在风险。然而，与总体通胀和工资的上涨水平相比，美国房地产市场早已泡沫化。疫情爆发前，美国房地产靠“两条腿”走路，即租金和不断上涨的房价。疫情爆发后，失业的租户和经营受影响的店铺都难以维持房租，房地产的“一条腿”可以说被打断了。

值得注意的是，租金在美国房地产市场中扮演着重要的角色。美国住房自有率不足65%，租房成为大量中低收入家庭和年轻人的唯一选择。随着互联网经济的繁荣，租赁共享经济也随之兴起，出现了以爱彼迎（Airbnb）为首的针对旅行者和年轻人短租市场和以WeWork为首的针对创业者的办公租赁市场。

租赁共享经济催生出大量“超级房东”，这些房东通过抵押融资的方式购买了大量地产，以租金支付利息，同时享受房价升值带来的盈利。疫情袭来后，租赁共享经济一时难以为继，“超级房东”们资金链断裂的风险也因此越来越大。

如今，美国经济已经陷入衰退泥潭。截至7月18日当周，美国季调后初次申请失业金的人数录得141.6万人，为近四个月来首次上升，远超“大萧条”时期水平（不到100万）。这表明美国疫情再次爆发已经导致部分地区经济重启计划暂停，劳动力市场反弹势头开始减弱。

疫情引发的经济衰退导致中低收入者大量失业、店铺经营者运营困难，进而对房屋租赁市场和租赁共享经济造成了巨大的冲击。在租金收入大幅下降的情况下，房地产市场只能靠一条腿走路。此时，美国房价已经陷入只能升不能降的尴尬境地。因为，一旦美国房价出现崩溃的迹象，“超级房东”之间的踩踏必然会引爆房地产泡沫。