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一锤定音!房子70年产权到期不会被收回了!但..

环球中文网 时间:2020-05-27 11:44:39

【环球中文网 cbeiji.com讯】  中国房地产市场正在为剧变作准备。国人最担心的房子产权问题,终于写进了《民法典》。

据多家媒体报道,《中华人民共和国民法典(草案)》正提请十三届全国人大三次会议审议,其中第395条提出:

住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。

换句话说,70年产权住宅可以自动续期甚至还能免费续;但写字楼、商铺、公寓等非住宅建设用地要想续期,前提是依照法律规定——说白了,多半得补缴一定的土地出让金。



许多网友纷纷感叹“有生之年”,似乎永久产权的房地产时代正朝我们走来。 但大家别高兴得太早,法律层面得到保障,现实却远远没有那么简单。 而且背后还隐藏着另一重代价!



实际上,这一政策不算新鲜。

早在2017年两会,李总就针对网民关注的“房屋产权70年到期后怎么办”问题公开回应:可以续期,不需申请,没有前置条件,也不影响交易这一回应的由头,来自于2016年温州首例“住宅土地使用权到期续期”事件。

彼时,温州出现一个状况,一部分市民正常买卖二手房后却无法完成交易,原因是土地证上写着土地年限20年到期,当年就已到期。倘若续期,必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金。

随后,温州国土资源局初步排查后发现,有600余宗(套)房屋的土地使用证会在2017年到期。

这一消息不仅震惊整个温州房产市场,甚至全国人民都开始检查自己买的房子的土地使用权。

当地媒体刊发了对土地使用权到期问题的报道,由此拉开长达8个半月的持续关注和连续追踪报道,并促成中共中央、国务院出台相关意见,对解决房屋70年产权到期后的“撞限房”问题,提供指导。

当年12月23日,国土资源部正式发布过渡性处理办法,俗称“两不一正常”,即不需提出续期申请,不收取费用,正常办理交易和登记手续。



事情这才得以解决,同时也为住宅产权免费自动续期开了先河。

有了温州先例,日后住宅产权免费续期的可能性只会大增。

不过,商住房就没有这待遇。

深圳国商大厦产权在10多年前到期时,面临不交钱就不能进行置换、抵押,因此该大厦很多业主一次性补缴了20年的土地使用费。

此外,这一新政也间接给了小产权房一记暴击。

虽然新政涵盖住宅,但小产权房并不在这一法律范围内。它本身是“集体土地”,这些年一直游走在房屋交易、使用的灰色地带,以下是二者的具体区别。



前些天,它的命运迎来了宣判。

5月20日,自然资源部印发了《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》,对小产权房发出了强烈警示信号:不得办理登记,不得通过登记将违法用地合法化。因此,房子产权始终是大问题,识别房子背后的土地性质变得尤为关键。



70年产权可自动续期,法律层面的意义不言而喻,但从现实情况来看,可不能高兴太早。

一方面,房屋产权是从开发商拿地开始就计算的,所以买房者一般很难享有完整的70年产权,一定会打个折扣。

另一方面,商品房的建筑寿命远没你想象的高。

宾夕法尼亚大学的建筑学教授Witold Rybczynski曾撰文分析:使用砖石木材的传统建筑,平均寿命约为120年。但对于使用钢筋混凝土和玻璃幕墙的现代主义建筑来说,它的寿命能有一半(60年)就不错了。

国内专家更为悲观,普遍认为,从建筑质量发展周期来算,钢筋混凝土建筑寿命只有30-50年。

实际上,中国小区设计寿命就是几十年,往往住了十来年就换,而且是逼得你不得不换。因为按我国目前房屋质量来看,想要住70年,除非中间大修2次、或拆了重建。

瑞士人寿的房地产主管Renato Piffaretti曾做出预测:“房子会像我们生活中其他的消费品一样,人们不再为长久而建房,人们只为这个时代而建。”

这话一语中的。这些年,建筑的经济寿命一直在缩短,人们急于拆迁年迈的建筑,好让新兴的建筑创造更大的经济收益。

于是,一个修不起房的时代正悄然来临。

毕竟,要想让70年产权具备现实意义,可没那么容易。买得起房只是第一步,会养房且能让小区常年如新,显得更关键。

在这方面,日本堪称翘楚。

能看出来下面这栋日本的楼是什么时候建的吗?


看看楼里的公用场所多整洁:



再对比一下国内的老旧小区,不忍直视。


扎心的是日本这栋楼建于1979年,而中国这个小区是1990年建的,晚了整整11年,但看上去比日本的楼更加沧桑和高龄。

房龄超过50年还和新房一般,在日本不是稀奇事。这些与日本高度自治的业主委员会、修缮基金的物尽其用不无关系。

中国本来也是有房屋维修基金用来大修的,不过这笔钱管理混乱,一二线城市的被物业挪用,三四线城市的则资金去向成迷。倘若要使用维修基金,还必须经过大部分业主同意,协调困难。

国人的修房意识又普遍较低。近几年大量的改善型买房需求并非空穴来风,“房子住不舒服了就换”成为主流趋势。

因此,很长一段时间,买房都是投资优先、出租保证现金流为主,房子的金融属性不断被强化,居住属性不断被淡化,房子的实际使用寿命,已经不再是大部分人关心的重点。

这背后,是旧房不断贬值、面临无人问津的境遇,有些地方的老房子,价格跌了一半也没人买。

高层也注意到了这样的问题。今年两会报告提出,老旧小区改造是接下来城建的工作重点。目前已新开工改造城镇老旧小区3.9万个,支持加装电梯,发展用餐、保洁等多样社区服务。

然而,这样的力度很可能只是杯水车薪。旧房想要保值,关键得“养房”理念深入人心。



现实效应之外,还有一种猜想不绝如缕——

70年产权续期的一锤定音,其实是在为房地产税的出台扫清障碍。

如果住宅普遍能够免费续期,这和一些国家的永久产权无异。

这背后隐藏着另一重代价。

在纽约和洛杉矶,每年需要给政府支付5位数美金的税费才能住在自己的家中,这样的“永久产权”其实有点名存实亡了。

某种程度上而言,但凡征收房产税的国家,其公民一定程度上,都是在和政府做一个数十年乃至数百年的分期付款购房。

前几年产权变革较大的波兰,可作为典型例子。

在波兰,有一种永久产权叫做永久使用权。这种权利说是永久,实际上在40-99年之间,到期后可以申请续期,跟中国目前的产权制度有点相近。

购房者通常是一次性支付土地总市值15%-25%的初始费用(相当于房价),然后根据用途不同,支付最低0.3%、最高不超过3%的年费。按照波兰的计算比率,那些需要支付房产税国家的永久产权房产,实际的房价可能是现在的5倍。



典型经济体住房制度,图源泽平宏观

这样的案例对我国同样具有启示作用。

最近媒体多次吹风房地产税呼之欲出,尽管两会报告只字未提,这样的猜测也并非臆想。

除了70年产权续期,不动产特意登记、全国住房信息联网都是在为房地产税立法下伏笔。在我看来,房地产税新政3-5年内出台,是板上钉钉的。

毕竟,卖地不可持续,它让当地经济充满了泡沫。

2019年,各地政府对土地财政的依赖度极高,22个城市的土地依赖度超过70%。其中,温州、福州、杭州、广州、昆明、南京、合肥等城市的土地依赖度更是超过100%。



图源丁祖昱评楼市

土地财政模式,即使看上去是点石成金的金融炼金术,推动中国城镇化大步向前,让不少城市家庭跨越阶层。

但由于来钱快的主因,土地财政的势能越强,越是与经济转型升级、社会民生相背离。

因此,房地产税的出台就是为了有效解决这一情况。有了它,各地政府的卖地积极性还能那么高吗?



房子是国人最重要的根。

曾经,很多人不仅不理解,也不平衡。一家老小齐心协力,掏空六个钱包、几辈子积蓄,只能换来仅仅70年产权的房子?

这下好了,疑惑终于解开。

只不过,一边是70年产权无限续期,一边是中国小区走向衰败只需10多年,现实意义并不大。

从后续影响来看,利好其实带有附加条件,它是在为房产税的出台扫清障碍。

种种这些,才是70年产权续期的赤裸真相。

与之相伴的,还有物业价值的凸显。

那些炒掉无作为物业、成立业主管理委员会的小区,在保值的基础上很有可能进一步升值。这方面,丰巢事件就可见一斑。

那些楼龄几十年的老破旧,则不可避免面临加速贬值的境地。能否抓住老旧小区改造的风口,变得很关键。

最后,愿房子在走向“永久产权化”后,国人房子的维护意识能同步提高。

只有这样,新政才算有实际意义。

相关报道:自动续期!70年产权,一锤定音



文|凯风

70年产权如何续期,终于有答案了。

酝酿多年的《民法典》即将正式亮相,其中,第三百五十九条提出:

住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。非住宅建设用地使用权届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。这意味着,广受关注的70年产权续期问题,终于一锤定音。

其一,住宅土地使用权满70年之后,可以自动续期,不必担心被收回。

众所周知,我国城市土地为国家所有,居民只有使用权而无所有权。业主对房屋本身享有无限期产权,但对房屋之下的土地只有70年不等的使用权。

虽说建筑设计寿命多数只有50年,很多房子可能三四年就已严重老化,撑不到70年产权的大限,似乎产权续期问题无关紧要。

事实上,房子虽然不断老化不断折价,但房屋之下的土地价值却是永存的。一旦土地使用权到期,能否“自动续期”,不仅关系产权本身的完整性,而且还会显著影响到未来的房价预期。

有恒产方有恒心,可见这一问题的重要性。

因此,这次《民法典》明确住宅土地使用权 “自动续期”,可谓一锤定音,这意味着民众对于70年产权问题的主要担忧,已经不复存在。

其二,70年土地使用权到期后,自动续期是否等于“免费续期”?

自动续期不是问题,问题是“自动续期”之时,到底是免费续期,还是要补缴土地出让金?

对此,民法典提出:

续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。是补缴还是减免,是全部免费还是部分减免,民法典无法事无巨细,只给出了大原则,具体落地执行将会交由其他法律处理。

这里的法律、行政法规,是有明确界定的。目前与产权续期相关的现法律规定主要有二:

一是《 物权法》:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。二是《 城市房地产管理法》:土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准 准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。显然,对于住宅用地,自动续期将是大原则,相关费用有望减免;而非住宅用地,有可能要补缴土地出让金。

这方面,并非无迹可寻。在此之前,有关人士就曾表示:

住宅70年产权续期,不需申请,没有前置条件,也不影响交易。种种迹象都表明,住宅产权续期,“减免”是关键,免费续期的可能性非常高,未来有望通过新的法律规定加以确认。

其三,住宅、公寓、商铺、写字楼、小产权之间的差异不只在价格。土地性质不同,未来待遇大相径庭。

到底如何续期,住宅用地和非住宅用地的待遇可谓大相径庭。

根据法律,住宅用地可自动续期,而非住宅用地则依照法律规定处理,目前并无法律规定支持非住宅用地自动续期,这意味着商业用地、工业用地大概率不在豁免之列。

所谓住宅用地,指的是居住用地,也即商品住宅之下的土地,使用权一般是70年。而非住宅用地,主要以商业用地、工业用地为主,使用权40年、50年不等。

商品住宅的用地性质为“居住用地”,而公寓、写字楼、商铺多数都是“商业用地”,小产权房更多是“集体土地”,这就是差别所在。

所以,不是什么房子都值得买,一定要注意识别房子背后的土地性质。

其四,技术法理障碍均不复存在,房地产税立法只剩时间问题。

70年产权问题一旦得以解决,影响房地产税的法理问题就不复存在。房屋所有权与土地使用权的分离,通过“自动续期”暂时得以解决,征收房地产税也就有了合理的基础。

正如《中央文件再提房地产税》一文所分析的,自此,不动产统一登记、70年产权续期、全国住房信息联网等技术前提均已具备,房地产税开征只剩时间问题。

前不久,中央权威文件提出:稳妥推进房地产税立法。

这说明,房地产税一定会来,悬念只在于何时落地。

不管是3年、5年甚至10年,房地产税都将是未来影响中国楼市的最大变量之一。
 

(智谷趋势/ 国民经略)
Grace Liu




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