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捡漏的买家激增 公寓市场能否继续一枝独秀?

环球中文网 时间:2020-05-19 18:04:38

【环球中文网 cbeiji.com讯】 

说到房市,正常年份,从春寒料峭的 2 月底,到如火如荼的 3,4 月,前半年最好的房季,就在此三个月。5 月当是接近荼蘼之时。到 6 月进入盛夏后的三个月,度假人多,看房人少,进入小淡季。一年中最后的房市小高潮,是金 9 银 10。

今年的疫情,让房市快车戛然而止在 3 月中,整个 4 月,则完全被按了暂停键。

从全国宅家开始,坊间就伴随着各种对市场的预测。与以往不同的是,此次各路专家对房市未来走向,无法达成共识。目前数据显示,物业销量确实大减,房价并未下降。

我个人比较认同的观点,来自于丰业银行首席经济学家,Jean-Francois Perrault 的研究报告中的说法:房市正在经历疫情下的暂停,而不是长期低迷不振。那些对市场会大幅度调整的担忧,看上去是杞人忧天。

尽管地产局 4 月份数据很难看,但这份研究仍然谨慎认为,全国房价到年底会同比降低 4 %,而次年的 2021 年,则同比上涨 11%。可以说是特别保守的分析了。我认为明年开春,而不是年底,房价就会上升 11%。

前几天,有同行在微信圈里转发,著名风水大师伍先生对未来的预测。同行问 :1. 疫情什么时候结束 ?答:8月。2. 房市会怎样?答:大起。

说起来,11年前,我也曾找伍大师算过命,对伍先生的测算能力深信不疑。此次伍大师对未来房市和疫情果断预测,我坚决附议。因为,都是我爱听,尤其希望看到的啊。

事实上,很多人算命占卜,只愿听与自己判断一致的话。对于内心抗议的推断,通常会刻意无视。

如同买房,对市场未来过于关注,但却没有自己独立判断能力,一味悲观的人;或者,对自己需要何种房型,地址如何选择,完全没有清晰概念的人,那么,这样的客户,经纪无论如何去做工作,他都能找出各种理由去怀疑,否定。

大师如何预测,咱今天暂且不细研究,我命由我不由天,尽管我自己更愿意相信,大师的乐观预测会变成现实。

今天我就根据目前出现的一些端倪,来说说 Condo 市场是否仍然可以保持一枝独秀的状态。这样说,似乎有点儿不妥,事实上,Condo 市场从去年底开始,不但租金开始降,卖价和市场占有时间也开始不尽人意;经过连续俩月的疫情打击,当下已有强弩之末的态势。

比较明显的现象之一,楼花转让开始多起来。所谓楼花转让,就是转卖合同,那些从开发商手里买来一手期房的买家,把自己当初买图纸房预支的全部费用,加上利润,转卖给下任。

楼花转让一直有,但最近多起来,至少表明两个现象:

1. 贷款不好办,甚至,根本无法贷到款,不得不转让合同。当年买楼花的人,多数计划作为投资物业,求的是交押金到交房这段的时间差以及随之带来的利益差。彼时公寓市场火爆,后期租金高涨,楼花价格也未高到吓人,买家开心,银行放心。疫情让这一切发生质的变化,如今不可同日而语。

2. 租金价格下降, Condo租盘激增,盘多客少,租不出去;这也是买了楼花的投资客,现在无法正常渠道贷款的原因之一,不得不转;难租,租金不高,投资客可能突然之间对前景不看好,或财务状况改变,需要资金的客人,种种原因吧,动了转让楼花的心思。

上周和一位经纪同事聊天,他自己投资的楼花,已经到了需要办理贷款的时候。不料本以为万全的申请条件,贷款额度也不高,审批下来却不轻松。

银行现在不同程度的缩紧贷款审批手续,条件越来越苛刻。Scotia Bank 已经不允许投资客人用自己的“住房信用借款” LOC 作为出租物业的首付款。而在过去,投资客用名下其它房产的信用额度款做首付,在业界司空见惯,本来是非常普遍的做法。同事说,只这条,就让他很为难。

所有银行都很难做,从 3 月中旬到现在,很多家企业倒闭或暂时关门,失业人口超过三百万人,对于银行看重的投资客人的三个条件:个人收入,信用,物业价值,都面临挑战。

银行目前对于只拥有物业本身并不满足,银行更看重的是,投资客人的实际收入,是否有现金在账上,或者,能够立刻变现的资产,以防一旦租客无法交租,或者物业有段时间租不出去,业主不至于无法还贷款。像过去那样,只看一纸租赁合同就给贷款的日子一去不返。

银行认为,自住买家的还贷能力和意愿,远超投资买家,银行要做到的,首先就是不能有坏账。可是,投资买家占 Condo 市场的三分之一,未来市场是否会受到影响?我想会的吧。

说到坏账,根据 “ 加拿大银行家协会 ” 的数据,截止到上周,大银行通过的贷款延期交付申请,有 74000 份,其中投资房的申请比例则没有提供。RBC 的一位发言人则说,他们所经手的贷款延期申请,投资物业占很大比例。

想想看,6 个月后,这些延缓贷款交付的业主们,必须要开始正常付款,还不上就要卖,届时 Condo 市场是否会受到影响 ?会的吧。

这就要说到另外一个明显现象,就是二手房 Condo ,亦即重售房,价格上开始松动,不但不再涨,而且已经开始降。虽然只是微降,不超过 5% 的降幅,但也不是好事儿。

当然,好地区,销量下降,但是价格仍然坚挺,也有很多潜在的,想要捡漏的买家们上场。

这些乱世出手的买家们,目前数量不少,甚至有激增现象,他们积极参与抢单,不吝啬出 Offer,给 Condo 市场带来一股清流。然而,一旦心仪物业的价格不符自己的心理价位,也会理智退场,很大程度上讲,这些客人,暂时无法影响 Condo 的大势。

今年和未来的两年里,有很多 Condo 交楼,房源会很多。如果疫情最后影响到留学生今年正常开学,甚至影响到明年的留学及移民政策,那么,Condo 的租房市场首先会进一步恶化,这会导致投资客人缺乏投资信心,同时,针对投资客人的贷款申请也许会进一步严格,投资客恐怕会无奈离场。

如果所有的不利因素都赶在一起,Condo 房市必然出现短暂下滑,恐怕难以继续保持 ” 一枝独秀 “ 的局面。当然,也说不定就有什么奇迹发生,房市会有大的向好转变。让我们拭目以待。

( 加国第一生活 )
Grace Liu




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