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为什么国人分析国外地产总是错的

环球中文网 时间:2020-04-13 08:48:00

【环球中文网 cbeiji.com讯】 

在文章的开始我要先和大家宣布一个好消息————我们胜利了!!

NSW 州政府同意用土地税来抵消房东在这次疫情中给租客减免的租金,同时土地税可以延迟支付!

这个和我们请愿的内容是一致的,而我们当初请愿的对象之一就是NSW的州长Gladys女士,政府听到了我们的呼声,我们近1万7千名投资人的努力没有白费。

相比美国,澳洲地产投资人士是极为幸运的

在美国明尼苏达州已经因为有房东赶走失业后不付钱的租客,而被警察起诉和逮捕。正因为法律的偏袒,美国31%的租客已经不付房租了,这是多么可怕的一件事。美国政府完全没有给房东任何补贴.

管理7000套长租公寓地产基金Cardone Capital, 原本在疫情前保证投资人每年有固定6%的投资分红,但因为疫情下的租客不交租和跑单问题,他们已经宣布三个月内停止分红。他们也在积极自救和租客谈判,租客能一次性付清12个月的租金,他们愿意给予三个月免租。

在新西兰有房东因为房客不付租金,想要搬回自己的房子住,她给房客两个选择:“租客要么搬走,要怎么和她一起住。”结果这个房东被新西兰警察逮捕,在一间隔离酒店关了禁闭。

现在10%的新西兰租客已经跑单或不付租金了。

根据统计47%的新西兰房东丧失了部分收入,33%的房东完全没有收入靠政府临时给的灾情救济活着。房东一点不比房客容易,但新西兰政府完全没有给房东任何补贴。

澳洲的地产投资人,你们真了不起,因为只有我们站了起来告诉这群政客,房东也是人,有恒产才有恒心。你们勇敢的放了自己的名字,这份荣誉归你们自己,是你们自己赢来的.疫情下房东和投资人需要继续抱团自救,挺过这阵子。用马云的话说,“今天会艰难,明天会更艰难,但后天是美好的,是阳光灿烂的。"

下面我们进入今天文章的正文

我最近读了国内房产第一大号米宅的文章《楼市价值投资,从学会分析城市性价比开始》(点击跳转至链接,也是我们今天发的小文章)文章的内容是,作者用了布里斯本城市基本面数据,对比了悉尼,墨尔本,珀斯,奥克兰,甚至多伦多,得出了布里斯本是目前最值得投资的海外城市。对比数据如下:

数据来源:Numbeo

文章数据可以分为四大类:第一组是城市公寓的租金,第二组是每平方米的单价,第三组是城市人群的薪水,第四组是租金回报率。

作者的论点是布里斯本无论和澳洲任何大城市比,具备租金高,城市居民收入高,但房价又低,所以是妥妥的大黑马,所以他决定2018年重仓布里斯本。

我相信作者写的不是软文,因为在2015年的时候我朋友也接触了国内一个开发商考察团,在澳洲几大城市转悠了一圈后得出结论就是,昆士兰州的房价可负担性最好,我相信他们也这样的想法,也是看到了这样的数据。

作为一个澳洲本地投资人,我要对国内的同胞说,如果您也有这样的想法,我只能说以上全错,并且错的离谱。哪错了呢?第一点是数据本身的案例不具备代表性

这是澳洲统计局的一组数据,大家可以可以看到,无论是悉尼,墨尔本还是布里斯本,住公寓的人口根本没有一个超过30%,其中昆士兰州住公寓的人口只占11.8%。要知道整个在公寓居住人口里,其中60%左右都是租客。

澳洲的主流居住方式一直是House(别墅),有人和你讲过这个对比标的本身就是错的吗?您会拿上海的老破小和深圳老破小比吗?然后得出某一个城市的房价更有潜力吗?

第二点,布里斯本的公寓比悉尼便宜,比墨尔本便宜是不争的事实,但不代表布里斯本的公寓真便宜。

图一是市区附近的公寓要价58万,图二是布里斯本当地学区的一个house(别墅)占地面积都500多平了。对于澳洲这样每家都有两三个孩子的家庭,你觉得他们更会接盘哪里的房子。

除了学生和上班族,本地人是不住市区的。请问您觉得布里斯本还便宜吗?这样的价格对比我可以给你找一大推。

要对比用house

要对比用house

要对比用house

重要的事说三遍,这是起码的常识。

你为什么住公寓,答因为方便。公寓都建在交通发达,购物发遍的地方。但根据统计布里斯本开车上班的人占75%,除了悉尼其实全国大城市都是这个数字。这里面意义是什么吗?国人传统中所谓近火车站和商场的观念在澳洲行不通,不如house给予的学区和面积实用。

下面我们来谈收入,这是布里斯本和悉尼家庭收入的比较图,红色是悉尼,灰色是布里斯本。数据告诉我们的是两个城市都有大量的中产($2000-$2500),差不多都占了12%左右。低收入人士布里斯本更多一些,悉尼有多的多的富豪,其中$6,000 - $7,999每周收入这部分人群,悉尼占人口比例2.5%,布里斯本1.3%,几乎是布里斯本的一倍。在行业上布里斯本最大的就业行业是医疗,健康行业,我把这类都算为半国企,悉尼是以高学历白领为主。数据是2016年的,但最可靠的数据直到2016年,因为这是上一次统计局人口普查的时间。

布里斯本公寓名声都在澳洲臭死了,这个新闻报道截图说,在2018年有人把52万2买的布里斯本北区公寓以31万5的价格甩卖,亏了将近40%。心动了?想抄底?不用抢,每个人都能买到,现在就在挂牌卖,来两套.

至于什么租金更好我都懒的说了,你算物业费了,你知道布里斯本的物业费普遍比悉尼高一大截吗?你知道出租的时间吗?假设有人给你租金10%的回报率,但找一个新租客需要1年,那真实回报率还是10%,这不过是个数字游戏罢了。最后我也按米公子文章的方式玩一下吧。

华盛顿人均收入和波士顿的人均收入几乎一样,房子单价差了近50%,华盛顿租金回报率都8%了,波士顿才5%,不合理,华盛顿大黑马,是价值投资。

华盛顿均收入比多伦多还高那么多,房价单价差了近70%,不合理。

华盛顿收入跟纽约差不多,但房价差了近一倍还多。

美国华盛顿跟深圳比也不逊色啊,人均收入比深圳高近5倍,但深圳房子的每平米单价华盛顿高了一倍,要知道国内还不是实际使用面积啊。怎么的小伙伴,咱们一起抄底美国华盛顿地产?

当你做错的对比,苹果和梨比的时候,所谓的价值低估会永远存在。城市的地位是很难逆袭的,欧洲最大两个城市一个伦敦,一个是巴黎,千年来就没变过。

不是谁都可以随随便便造一个深圳这样的城市出来。有些事情,有些价格,存在即合理,更深层次原因是,有些细节别说外国人,就是本地人都未必知道,房产投资一直是专业打不专业,一向如此。国人啊看好自己的口袋吧,澳洲想买公寓,只能买悉尼。

感谢您的阅读,我是万邦君。

(澳洲万邦金融)
Grace Liu

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