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Airbnb在加国这城市能否合法化?5大要点详解

环球中文网 时间:2019-09-15 03:25:18

【环球中文网 cbeiji.com讯】 

多伦多市府说,制定短租市场附例是为了保护多伦多住房供应,维持居民社区稳定性。房东们说,规则和附例限制了他们的物业权,影响了他们的收入。

多市短租附例原定于2018年6月实施。安省地方计划上诉庭(Local Planning Appeal Tribunal (LPAT))在一年多以后才开庭进行聆讯,以决定该附例是否真正实施。

判决官Scott Tousaw要在10月15日听取市府方,房东方,和短租权益团体the Fairbnb coalition方的总结陈词后,才会做出决定。

但在八月和九月初已经进行的头8天聆讯中,可以总结出以下5大要点。

1,租客被视作第二套单元的主要住户

附例将限制屋主使用第二套单元进行短租的能力。这是法庭上的争议重点。

根据信息,多伦多在2002到2018年之间有2,138套申请了建筑许可证的合法第二套单元。但是星报发现,这个数据远比实际数据小。多伦多还有在合并前修建的7万到10万套第二套单元。这些单元中很多在修建时都符合建筑和消防法规,应被视作合法单元。

至于是否市府会禁止屋主们出租第二套非法单元,市府未提供明确解释,仅说不想对执法进行过于清晰的说明,否则人们会想办法绕过规则。

市府说,如果想出租第二套单元,那么房主注册执照时,必须确保该单元符合区划(zoning),建筑,和消防法规。市府说,如果收到消费者或者执法部门投诉,他们就会验证上诉信息。

尚待实施的短租法规说,第二套合法单元的主要住客是唯一能够把该单元在短租市场放租者。这意味着,如果单元的长期租客想把单元在Airbnb这样的平台上放租,就必须先向市府注册。

2,房东们做短租比做长租能多赚多少钱?

屋主Desiree Narciso在法庭上说,她把地下室单元做短租,比租给一个长期租客要多赚450%。她未明确说明自己的收入,但她告知她的地下室可以分成一个单身单元和一个一卧室单元,每个单元每晚可租90元到160元。她的入住率达到80%到90%。按此情况计算,她做短租的每月收入能够超过7千元,而如果她仅仅长租给一个租客,收1,600元的月租她都觉得太高。

不过当然,地点很重要。 Narciso住在Queen St. W.社区,那里游客众多。

住在东约克的Alexis Leino用他家平房的地下室做短租,每晚80元。星报发现,该地区的长租价格是每月大约1,300元。

3,多伦多已经通过的短租附例会扼杀短租市场吗?如果扼杀了短租市场,重要吗?

不可否认,短租有市场。但是市府的短租附例将要取消职业或者商业的短租经营者,也就是那些出租多个房间和多间单元的房东。他们就是经营那些高层公寓里的鬼影旅店和独立屋住宅里分租卧室,共用厨房和客厅的鬼影民居的人。

由于附例做出限制,只有房东的主要住所才可用于短租,占据Airbnb房源三分之一的商业房东们都无法经营了。

麦基尔大学的Airbnb专业研究员David Wachsmuth同意市府的做法。他证实,减少职业房东可以真正开拓住房共享市场。根据附例,居民们仍可将他们的住宅进行短期出租,一次长达28天,一年多达180天。单独的房间也可全年用于出租,一次可以长达27晚。

土地经济学家Peter Thoma则站在房东一边,他作证说,没有那么多的居民对住房共享感兴趣。他表示,消灭职业房东对任何人都没有好处。他说,如果Airbnb在2016年被消灭,多伦多将损失4千万元的开支和600个职位。

麦基尔大学Wachsmuth则说,没有任何证据显示,短租市场能比本地居民给社区带来更多收益。他举例说,咖啡店可能有游客光顾,但是附近的居民也一样是常客。

4,做短租的是坏邻居吗?

Wachsmuth同时说,伴随着短租的,总是噪音,垃圾,和停车问题。这些成本未由短租经营者承担,而是由社区承担了。传统酒店有生意运营成本,但是短租经营者赚钱更多,因为他们不用花钱解决这些问题。

市府员工也作证说,和短租有关的烦扰投诉在增加。高级城市计划师Caroline Samuel说,自2016年以来,市府记录的和短租有关的投诉翻了两倍到三倍。

她出示了一个投诉清单,包括陌生人走错门,人们爬到邻居家屋顶,18个房间的短租屋和一家儿童日托中心共用车道,以及床垫就扔在后院里任其腐烂等。

市府在2014年1月1日和2019年6月6日间,共收到514起短租投诉。其中最多的是不符合区划的投诉。多伦多警方报告说,2017年,他们处理了127起和短租有关的犯罪事件,2018年为132起。其中超过40%为盗窃,27.4%(2017年)和21%(2018年)为物业损坏。2018年还有4起凶杀和枪击案。

房东方的律师则说,所谓区划的投诉其实应归类为查询。Thoma说,市府的投诉数字微不足道,他说,Airbnb的订房中,99.98%无事故。

站在房东一侧的私人计划师Michael Manett说,每条街道上都有不剪草和很吵闹的坏邻居。

5,房东们是明知故犯吗?

Clarence Westhaver在5处物业里经营了10个Airbnb单元。她说,他们向市府申请了对物业进行装修,修理,和改善的建筑许可证,花了十几万块钱进行装修,但是他们从未明确向市府询问,他们是否被允许经营短租。

Westhaver作证说,“我没有问市府我是不是获准做短租屋主。因为我没有把自己看成短租屋主,我认为自己是房东。”

Desiree Narciso也花了很多钱对住宅进行装修。她住了二楼和三楼。一楼租给了一名长期租客,地下室在Airbnb上放租。她说她完全遵守城市建筑法规,是一名“模范生”,但是她说,她也从来没有问过市府,她是否可以把自己的物业用来做短租。她说,她没有理由质疑自己意图的合法性。

她说,“现状显示,短租是被允许的。每个人都在做,做了几十年了。尽管没有市府进一步的明确指示,我想,我根据城市里短租长期存在的历史来做出推断,很公平。”

(星岛)







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