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中国粤港澳大湾区房地产,淘金还是大浪淘沙?

环球中文网 时间:2019-05-30 07:31:37

【环球中文网 cbeiji.com讯】作为全球房价最贵城市,香港楼价已连升10年,但“卖了恐难再买回”的心态仍令不少业主对沽出物业感到踌躇。不过,李小姐两个月前却毅然将她在香港唯一的一套自有住宅卖掉,转战大湾区。

在香港土生土长的李小姐现时与家人同住,没有迫切的居住问题。她卖掉物业并清还按揭贷款后,套现400多万港元现金。由于她偶尔喜欢到广东旅游小住,于是先以40多万元人民币在惠州买了一套面积约30多平方米的一房一厅公寓自用。

最近又她以150万元人民币在广州地铁四号线沿线买了一个面积约50平方米的“Loft”商住公寓,作为投资用途;中介并提供“售后租回”的条件,保证租金回报。“每个月收租四、五千元,假设未来(广州)的楼价不怎样升,未来10年作为收租都OK。”

“当然我是觉得(内地楼价)很大机会升值,香港我不够胆讲(楼价)是否见顶,但我会觉得不是太值。”她说。

或许李小姐的情况只是个案,但内地物业对港人的吸引力可能在逐渐上升。据香港花旗银行一项调查显示,香港的“千万富翁”未来有兴趣在内地置业的比例为11%,较有兴趣在香港置业的10%比例更高,显示可能因香港楼价已很高,且他们平均在港已有接近两个物业,因而有意海外置业以分散投资。

粤港澳大湾区是中国首个国家级湾区,由国家主席习近平亲自谋划、部署及推动的国家战略,包括香港、澳门特区,及广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆九个广东省城市。自规划纲要于2月正式出台后,内地及港澳政府均大力宣传,并已有一些新政策出台。

财政部和税务总局3月公布,对在大湾区工作的境外人才,按内地与香港个人所得税税负差额给予补贴,并对补贴免征个人所得税,冀吸引境外(包括港澳台)高端人才和紧缺人才到大湾区工作。

**探索潜力黑马**

投行瑞银中国/香港房地产研究部主管林镇鸿评论指,大湾区开发的目标是通过更好的硬件(基础设施)和软件(如社保、税收、互认资格)强化城市之间的人员、资金和物流整合,降低交易成本,增强该区竞争力,有利经济活动和房地产市场。然而,由于香港、澳门和内地制度不同,人员和资金流动的整合会存在瓶颈。

从事房地产策划、并在内地有20多年物业投资经验的V+物业联展中心特邀顾问沈永年形容,大湾区将是“百年一遇”的商机,而且大湾区发展是习近平主导的国家战略,加上在现时中美贸易战开打的背景下,中国加强内需更为重要。

“搞好大湾区最好的方法就是放松政策,加强融合。”他说。

目前,大湾区九个内地城市中,除惠州及肇庆没有楼市限购外,其他城市都有不同的限购条件,在选择投资目标前,要认清本身的目标和潜在风险。

沈永年建议有意投资大湾区物业的人士,应先了解本身的投资动机和出发点是升值、收租、退休居住或度假?如以升值潜力,他个人首选南沙、珠海西区及佛山。因南沙是广东省三个自贸区之一,但楼价只为横琴和前海的五分之一,明显落后大市。

“从政策、地理位置、基建、楼价落后大市等方面看,南沙是一匹黑马。”他说。

香港中文大学经济系副教授庄太量表示,楼市愈发达的城市,工业投资就愈少,长远经济很难有大增长,例如中山和惠州。他个人较为看好肇庆,除了因为当地楼价较为落后,也因为香港往来的肇庆高铁列车稍后将开通。

反映区内一手及二手住宅交易价格的中原大湾区指数,自2016年3月推出至今年4月累计涨38%,升幅最大首三位依次为中山、江门及广州,分别为67.6%、66%及60%;至于升幅最少的则为九个内地城市中均价最高的深圳,累计涨11.7%。

**以港低息之利,投资湾区未来**

以土地面积及人口数目计,粤港澳大湾区均高于世界另外三大湾区--三藩市湾区、纽约及东京湾区;但人均GDP则是四个湾区中最低,增长潜力有待进一步开拓,投资者宜抱长线投资心态。

在投资回报方面,地产界人士指现时内地住宅投资回报普遍只有1.5-2%,相比香港2-3%略为偏低。值得注意的是,以银行同业拆息计的住宅按揭利率(H按)封顶息率为2.375%,即投资香港物业可能仍有轻微正利差(positive carry),但反观内地人民币按揭利率达5-6%,若投资者在内地按揭贷款置业,回报为负值。

中原地产中国华南区总裁李耀智提醒,投资者在购买大湾区物业时,不要只看好的一面,应先实地考察楼盘、周边环境及了解该区整体发展情况。对于开发商宣称提供的投资回报,也要细心考量,“到底项目的投资回报是反映市场真实回报,还是发展商给予的补贴?”

他表示,虽然大湾区规划纲要出台后,不少客户都认为是利好消息,但目前真正行动购买物业的情况仍不算太多。

“现时整个经济比较波动,政府很想推动大湾区,但有市民则抱怀疑态度,认为待这些城市融合了,加上各样配套成熟,届时可能买家会增加。”他说。

对大湾区甚为乐观的沈永年则认为,应该利用现时香港楼价高、利息低的优势,在香港套取资金趁低买入大湾区物业。他一般会持有物业五年,因届时出售二手物业基本上已不用缴税,而且物业所在地方的发展及配套也已较为成熟,楼价可望有较可观升幅。

“我的投资方式是尽量不在内地做按揭,因为利息高;我会加按(即进一步抵押)香港的物业,然后把钱在大陆一次过付款买几套房...香港的利息全世界最低,把大陆物业的租金来付香港的利息,可能还会有余钱。”他说。

(路透)


 
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