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租金回报率6.4% 炒房团跑步入场 这个东南亚国楼市火了

环球中文网 时间:2019-03-07 10:55:32

【环球中文网cbeiji.com讯】 目前越南楼市的行情向好,中国人已占越南购房人群中的主流。但对于中国购房者来说,后续可能要注意的是资格问题。

韩国人詹姆斯·李准备在胡志明市的新盘Vincity同时下注7套房。

詹姆斯·李定居上海已有十多年。作为在国内排名前十的建筑行业韩企的驻沪办公室负责人,在房地产方面,就在韩国首尔江南区域,北京望京和上海古北购置多套住宅2016年之后,他将投资眼光瞄准了东南亚新兴经济体 - 越南。

越南胡志明市图/图虫。

11套房的故事。

 

2015年7月,越南出台“住房法”,开放国内房地产市场,对外国购房者敞开大门2016年这一年,詹姆斯怀着试探心态在越南胡志明市购买了3套高端公寓,分别位于Vinhome中心公园和Vinhome金河小区,都是一房和两房的小户型,平均面积50-60平米,都位于该市的CBD区域守添,为的是出租方便。2018年,又入手一套香港新华集团在胡志明市黄金地段建造的小区新华明珠的公寓。

在购置的时候,Vinhome中央公园每平米单价2200美元,Vinhome金河是3500美元,而新华明珠已经是4000美元。

而三年前购买的Vinhome中央公园售价水涨船高,成功翻倍。“我当时买了11万美元,现在出手已经涨到25万美元了。”詹姆斯称。

房价升值收益仅仅是一部分,詹姆斯同样对租金回报满意。比如,他刚刚将上述Vinhome中央公园的一室一厅租给一个日本人,扣掉给越南租房管理平台的费用,还有每个月730美元房租收益。按照11万美元的购入价格,这套房子的租售比达到8%,12年能回本。而房租收益更是连年攀升,去年这套房子每月的租金还是650美元。

“越南的行情实在是太好了,我的地产销售员以前还是个兼职,现在辞掉了本职工作,专门对接海外客户卖房。”詹姆斯说。现在胡志明市的住宅也呈现供不应求的局面2016年詹姆斯还可以慢慢挑选,现在已经进入摇号时代竞争激烈,所以认筹了7套房之后,他还在等待最终结果。

紧俏行情起始。

越南从2006年年年开始加入世贸组织,开启了通货膨胀高企的同时伴随着房价的翻倍。但2009年年年遭遇全球金融危机的负面影响,导致GDP增速下滑,汇率大幅贬值,房价也在政府上调二手交易税率至25%之后大跌,胡志明市跌到每平1000美元左右。

在近5年,越南经济基本面向好。2014年到2018年GDP平均增速为6.4%,再加上全球产业调整转移的优势和2015年放宽对外国人购房条件限制后,大举增加房屋供应量,房价不断抬升。

世邦魏理仕(CBRE)的数据显示,2018年胡志明市住房均价为1714美元,较上年同期增长10%。而由于土地供应有限,销售量仅为31083套,较上一年下滑12%。但这种情况分化,越南第二大城市,首府河内的价格为1304美元,较上一年下滑2%,销售量为25377套,年度同比下滑13%。

越南房地产销售公司VNK投资顾问的销售经理红月琉认为,胡志明市与河内相比,前者人口比河内多200多万,而房源又比河内少很多。而河内很多新楼盘推出,选择较为丰富,虽开价并不比胡志明市低,但在实际销售中有很多优惠政策,比如一次性付款95%以上会有7%-9%的折扣,再比如送家具和家电。

而对詹姆斯这样的购房者看来,河内冬天太冷,不如海岸线城市胡志明市。另外胡志明市去泰国,新加坡,马来西亚都比较近,相当于中国的上海,升值潜力较大。

目前购房的人群中,中国人已经占主流。

 

CBRE统计,2018年通过该公司买房的人中,30%购房者来自中国大陆,韩国人占22%,中国香港占11%,美国人占5%,中国台湾占4%。而中国大陆则以长江以南地区看房者多一些。

从2016年到2018年,投资+租赁的购房者占比从60%变成了80%,仅有20%是用来自住。

根据越南住宅法,外国人购置公寓的产权为50年,到期时若护照有效,无犯罪记录,可续期50年。

而詹姆斯表示,这种非永久产权对他来说,还是买房后10 - 20年左右出售比较好,前提是相关政策没有变化。

红月琉了解到,胡志明市的住宅分为四个等级,豪华公寓售价超过每平3500美元,高端住宅在1500美元到3500美元之间,中端住宅在800-1500美元之间,而经济房低于800美元。目前房价上涨的主要推动力还是豪华住宅,去年豪华公寓售价涨幅为17%,而中低档住宅几乎没有涨价。

别墅的行情更为紧俏,根据CBRE统计,去年胡志明市别墅每平售价平均是4153美元,同比上涨47%。

多名投资者认为,造成越南公寓和别墅受到外国人追捧,当地开放政策与法规应是主因。

越南“住宅法”规定每个公寓小区外国人拥有的住房总数不能超过30%,每个坊级区(相当于国内的万户社区规模)外国人拥有别墅不能超过250套,所以一旦新盘开盘,30%和250的配额立即用光。

胡志明市图/图虫。

中国投资者需注意购房变长租。

对于中国购房者来说,可能要注意的是资格问题。

首先需要明确的是,外国人在越南购房的基本条件是拥有合法签证,这个门槛较低,旅游签证就行。但是持有中国新护照,与多家房地产公司只能签50年长租合同,没有房产证。

露娜琉表示,已经有6个楼盘通知不接受中国新护照的客户直接购买房子,包括越南最大的开发商Vinhomes开发的Vincity,SonKim土地开发的大都会守添,DatXanh组开发的宝石里弗赛德,阳光组开发的阳光城西贡,和新加坡开发商辉盛开发的Q2陶迭,以及新加坡开发商丰树开发的一个Varendah。

红月琉解释道,越南法律规定能购房的条件是,海关入境时盖章在护照上,而不是盖在另纸签证上。但是越南暂时提供给中国公民的是另纸签证。因此基本上所有的中国新护照均不达要求。

露娜琉表示:“已经有6个开发商公布这问题,其他的开发商只是早晚的问题新护照即便签了买卖合同,也有可能会自动变成长租合同或者退钱的而长租合同意味着产权在开发商,可以后期在开发商协助下转让给越南人,越南人再跟开发商签订买卖合同来解决。”另外,越南本国人首付只需15%-30%,根据越南住宅法,贷款期限不得长于签证期限,利率达到9%左右,因此外国人在越南购房基本不会在越南贷款,这也有可能压低收益率。

还需警惕的是越南的租金收益的可持续性。

根据天风证券报告,从历史来看,公寓的租金收益率是相对较高的,房价最高的第一区租金收益率相对较低,但也维持在4%的水平,其余的租金收益率都在6%左右而新的开发区第二区(类似上海浦东新区)由于整体房价相对较低,租金收益率则最高达到8%但随着2015年 - 2018年四年的销售量逐渐竣工交房,预计2020年将会是竣工高峰,将使得买房用作租赁面对更大的压力,租金收益率预计会持续下行,目前平均是6.4%。(华尔街见闻)




 
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