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卖房拒答有否种大麻 或惹诉讼业主手尾长

环球中文网 时间:2018-11-05 09:11:11

【环球中文网 www.cbeiji.com讯】

 

■安省地产议会发出指引,向地产经纪解释应如何服务买卖双方。图为较早前安省一楼盘发售时,买家排队等候入场选购。资料图片

记者报道
加拿大已于今年10月17日起把休闲大麻正式合法化。不吸食或未来不准备吸食大麻的人,可能认为这项改变事不关己,但实情并非如此。大麻合法化的影响和冲击远远超过一般想像。比如一个重要问题,在新的法律框架下,每个省民的家庭可以在自己的住宅里,合法种植最多四株大麻。理论上未来在家种植大麻的人比以往多,因此在房屋交易中碰到“大麻屋”及可能引致法律纠纷的机会,也会大大提高。
负责安省地产从业人员注册、发牌及职业操守监督执行的规管机构安省地产议会(Real Estate Council of Ontario,RECO),近日对从业员特别发出了这方面的指引。这些指引,对于未来买卖房屋的消费者,也有重大的参考价值。
须要了解的是,安省现有地产业规管法律中,对于买卖房屋时要如何,披露有关资讯已有详细规定。大麻合法化本身并没有对这些法规带来巨大改变。
但是10月中旬大麻合法化后,许多卖家和买家都面对新的情况而产生许多新的问题。身为卖家,日后若在自家合法种植大麻,卖屋时是否必须向买家披露?会否因为买卖房屋时未曾披露而惹官非?身为买家,未来购买房屋时如何避免不经意间“中招”,买进种植过大麻的房屋?买家有哪些法定的知情权?地产经纪又如何可以由专业角度帮到买家呢?
经纪要从客户权益出发
安省地产议会在向从业人员发出的指引中表示,因应大麻合法化的新情况,身为地产经纪,未来在服务不论是买家还是卖家客户时,要特别了解他们在买卖房时,是否有涉及大麻屋方面的担心,并且要采取适当步骤去回应这些关注,保护客户利益。
地产从业员既要及时了解新出台的法律,也要重新了解和牢记已有的相关法律,这些都是涉及客户根本利益的规定。地产经纪要与客户就上述问题进行充分讨论,并准备好及时向客户作出完整清晰的解释。
综述RECO就房屋资讯披露问题对地产经纪发出的指引,简而言之,目前安省法律所规定,卖房时唯一强制必须向买家披露的资讯,是那些可能对居住者人身安全和健康造成危险、同时又不容易被肉眼所察觉到的隐性和潜在的、涉及房屋物理缺陷和损坏的资讯,简称之为“隐性重大物理缺陷”。
除此之外,其他涉及房屋的资讯,包括可能导致买家心理忌讳的房屋过往历史(Stigma),都不是法定的卖家必须向买家公开的资讯(详另文)。
在买家没有特别问起的情况下,卖家可以选择主动披露这些资讯,也可以选择不主动披露。在买家有就某一方面问题特别询问的情况下,卖家经纪可以拒绝回答,告诉买方自己对房屋进行调查。但如果卖家选择回答时,就必须透露真实情况,不能说谎。
是否主动披露这些并非法定要求必须披露的房屋资讯,决定权完全属于卖家,而不属于卖方经纪。经纪只能遵从卖家指示,绝不可以在未经卖家同意的情况下,公开非法定必须透露的房屋资讯。但必须指出的是,如果卖家选择不披露,买家日后认为因此给自己造成了损失,即使是卖家没有违反法定披露责任,仍不能阻止买家把前屋主告上法庭。即使买家的赢面不大,卖家也要被拖下水,面对冗长而昂贵的法律诉讼。
不披露不等于问题不存在
作为买家经纪,不论卖家及其经纪选择以何种方式回应买家的质询,都需要自己对涉及的物业作出独立的调查、研究和判断,这点非常重要。因为买家经纪负有保护自己客户的义务,也负有为买家找到理想房屋的义务。找到理想房屋不仅包含找到客户想要的房屋,也包括避免客户在不知情的情况下,买到自己不想要的房屋。

■休闲大麻10月中旬正式合法化后,涉及大麻屋的问题将会大大增加。资料图片

(星岛)


 
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