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一

昨天，住建部官网发了一则非常重要的文件，很多城市的命运要变了。

这则文件名为《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，文件开头，就点了一些城市更新中，出现沿用过度房地产化的开发建设方式，大拆大建，急功近利等问题，干脆直接，直击要害。

是的，这则新规就是在各个方面，围堵大拆大建，限制过度房地产开发。

虽然还只是征求意见稿，并非正式发布，但其中内容和方向已足够清晰。

老规矩，重点给大家划出来：

1、严格控制大规模拆除。

即，违建和危房可拆，除此之外不成片拆现有建筑，原则上老城区的更新和拆除面积，不能大于20%；

2、严格控制大规模增建。

即，不大规模新建，新建密度不能比原来的高，公园绿地、公共空间要完善；原则上更新单元（片区）或项目内拆建比不宜大于2。

3、严格控制大规模搬迁。

即，不大规模、强制搬迁，保文化，原居民就地安置、就近安置，至少要50%；

4、确保住房租赁市场供需平稳。

即，不集中拆迁、大规模拆迁，要保租赁、保刚需，租金年度涨幅不超过5%；

5、保留利用既有建筑。

即，老建筑、历史建筑，不能随意拆、迁、失修、闲置等。

6、保持老城格局尺度。

即，不破坏传统街巷格局，不随意改道路、禁止修大马路、建大广场；

7、延续城市特色风貌。

即，不破坏地形地貌，不乱砍树、不乱挖山填湖、不随意动河湖水系和历史公园、不随意改老地名。

8、加强统筹谋划。

即，要看地方实际需求，要看民愿，头痛医头、脚痛医脚，不盲目搞城市更新。

9、探索可持续更新模式。

即，不能搞过度房地产化开发、不能大肆搞规模扩张，由开发变经营；

10、加快补足功能短板。

即，不搞表面功夫，不搞脱离实际、劳民伤财的政绩工程和形象工程。

11、提高城市安全韧性。

即，不能只顾地上不顾地下，不能过度景观化、亮化。

几万字的内容，浓缩成几个字就是：三限四保。

限拆、限新区、限造城；保城、保人、保建筑、保房价租金。

这与现在管控地区房价等宏观目标相一致的。

今天起，一大批人的拆二代梦想，要彻底破灭了。

今天起，开发商们“圈地--造城--炒价--卖房”的梦想，也要破灭了。

二

城市更新行动，已经处于国家战略层面，绝不容被小觑。

去年年底，住建部发布署名文章《实施城市更新行动》；2021年全国两会，“城市更新”被首次写入政府工作报告。

随后各地纷纷以此为纲领，把城市更新写入各个省市的《十四五规划》，而且是重点工程。

但很多地方的城市更新模式，还是用了过去用惯了的老路子。

老城破旧？

一拆了之，推倒重建，简单粗暴最有效！

规模不够？

造新城啊，主城东西南北各个方向，30公里开外，造CBD、全盖上楼！

你说这太浪费？劳民伤财？

怕啥！概念怼上来，地价炒上去、房价翻两番，至于产业来不来，人气有没有，爱谁谁。

这是过去数十年来，绝大多数城市更新都在用、用得非常溜的路。

但这样的方式，这样浮躁、激进、急功近利的方式，确实出了不少问题。

比如，为了保持片区、项目的纯粹度，很多原居民拆迁后并不能原地安置，而要携家带口、“背井离乡”到陌生区域长住；

比如，有些老城区二手房原来价格1万，拆后新建项目卖3万，整个区域房价都应声而涨；

比如，不顾一切大肆开发导致的，供需失衡、老城租金上涨、和大量房屋空置。

三

但杀伤力最猛的，还是大肆扩建、造新城。

过去十年，很多城市造城，已经走火入魔。

如图，这是2006--2010--2014年，国内各地已开建新城的规划面积覆盖图。

来源于，陆铭

2014年，中国境内一共有272个城市建有新城，已开建新城的规划面积占了国土面积的一大半，除了西北，其余几乎全面覆盖；

2014年以后的数据还没有，但可以肯定的是，2015年-2020年，这5年各个城市新城开发的规模，丝毫不比过去任何时候要少，甚至还要翻几番。

举几个例子。

2012年，兰州在距离主城70公里处，规划了兰州新区，定位兰州副城，面积高达806平方公里。

2014年，贵州规划成立了贵安新区，规划面积1795平方公里。

郑州新区也特别多，主城东30公里是绿博，北20公里是平原新区，东南40公里是南港。

但如今8年、10年过去了，现在的新城什么样？

兰州新区，只有空房子、烂尾楼，2016年房价大涨时卖4000，如今5800都没人要；

贵安新区除了学生，基本没有常住居民，房子也是无价又无市；

郑州的绿博、平原新区也惨的一批，骨折价、半价卖房等等，任什么唬人套路都忽悠不来人。

大肆造城之后，太多太多新城，都沦为了鬼城。

四

这次新政之后呢？大手笔造新城，要终结了。

通俗的说就是，以后城区老建筑、老社区，要能留则留、能改则改。

想大规模拆迁重建？不行！

想让原居民集体迁出去？不行！

想弄个新颖楼盘、新鲜产品，房价翻一番卖出去？不行！

是的，就连砍棵城里的老树，都不再那么随意……

“三限四保”之后，对市场、对我们普通人，有什么影响？

1、主城新房货量被锁定，卖一套少一套，该买尽快买！

严控拆迁后，旧城改造会有倾斜，但新盘就没地块了，也就没房了。

2、主城的房价趋于稳定，二手房市场进入主流，不再有过大差价；

当现有新房货量卖完后，老城区都会进入二手房市场，再没借口猛涨价，房价也会趋同。

3、纯造城新区、鬼城项目，不再会新批了；

我倒觉得这是好消息，对买房人、对城市来说，都是好消息。

4、那些重仓城市更新的房企，要沉没了。

在一众资金紧张的房企中，一些拥有大量城市更新项目土储的房企很引人注目，成为解救房企水火的命门。

五

或许有人说，城市更新后，只是堵了拆迁路、堵了新区造城路，但依然可以在现有城区内，做些事情啊。

的确，城区内部的“小规模、渐进式”的有机更新，依然可做，而且是上面积极倡导的。

但字面意思就能看出，这条路，究竟有多少倒腾空间？又有多少利润可图？能救谁于水火？

过去，不论调控有多狠，我一直坚定未来可期。

但最近，有太多政策、太多动作表明，房地产的未来，再难大放异彩……